01.01.2026
1. Zwingendes Nachbesserungsrecht
Neu besteht bei Baumängeln an Neubauten und an Gebäuden, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt wurden, ein zwingender Anspruch auf kostenlose Nachbesserung durch den Unternehmer beziehungsweise Verkäufer. Vertragsklauseln, mit denen sich Generalunternehmer oder Verkäufer vollständig von der Mängelhaftung befreien oder Käufer ausschliesslich auf Subunternehmer verweisen wollen, sind künftig unzulässig. Auch im Werkvertragsrecht wird das Recht des Bestellers auf unentgeltliche Beseitigung von Mängeln als gesetzlicher Standard gestärkt und kann zu seinem Nachteil nicht mehr beliebig eingeschränkt werden.
2. Längere und klarere Rügefristen
Bislang mussten viele Baumängel «sofort» gerügt werden, was in der Praxis oft zu Unsicherheit führte. Neu gilt im Werkvertragsrecht und bei einschlägigen Kaufverträgen eine
gesetzliche Rügefrist von 60 Tagen ab Entdeckung des Mangels, die vertraglich nicht zu Ungunsten von Bauherrschaft oder Käufern verkürzt werden darf. Diese 60-Tage-Frist umfasst sowohl offensichtliche Mängel nach Abnahme als auch verdeckte Mängel ab dem Zeitpunkt, in dem sie erkannt werden. Die Mängel müssen weiterhin dokumentiert und nachweisbar gemeldet werden.
3. Verjährungsfrist
Die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren für Mängelansprüche an Bauwerken bleibt bestehen. Im Bereich Baumängel wird sie allerdings zu einer zwingenden Minimalfrist zugunsten von Bestellern und Käufern. Das bedeutet, dass eine vertraglich kürzere Frist von etwa zwei oder drei Jahren unzulässig ist, während Verlängerungen (z.B. auf zehn Jahre) ausdrücklich weiterhin vereinbart werden können.
4. Ausweitung auf Kaufverträge mit Bauverpflichtung
Kaufverträge mit Bauverpflichtung, etwa beim Kauf «ab Plan» oder beim Erwerb einer Immobilie kurz nach Fertigstellung, werden nun in einem eigenen Artikel im OR (Art. 219a) behandelt. In diesen Fällen gelten die neuen Regeln zum Nachbesserungsrecht, zu Rügefristen und zur zwingenden Verjährungsdauer sinngemäss auch im Kaufrecht. Käufer von Neubauwohnungen oder Einfamilienhäusern erhalten so denselben Schutz wie Besteller eines Bauwerks. Diese Angleichung schliesst bisherige Lücken, durch die Käufer je nach Vertragskonstruktion schlechter gestellt waren als Bauherren mit einem reinen Werkvertrag.
5. Anpassungen beim Bauhandwerkerpfandrecht (ZGB)
Im Bauhandwerkerpfandrecht wird im ZGB präzisiert, dass Sicherheitsleistungen in Zukunft auch Verzugszinsen über einen Zeitraum von zehn Jahren abdecken müssen. Damit sollen Unternehmer und Handwerker bei Streitigkeiten über Baumängel und Pfandrechte ausreichend abgesichert sein, ohne dass die Bauherrschaft übermässig belastet wird.
Auswirkungen der Revision – das ist jetzt zu tun
- Bestehende Vertragsmuster, AGB und Formularverträge im Bau- und Immobilienbereich müssen nun überprüft und an die neuen zwingenden Regelungen angepasst werden. Dies betrifft insbesondere Klauseln, welche die Nachbesserungspflicht ausschliessen, die Verjährungsfrist unter fünf Jahre verkürzen oder eine kürzere Rügefrist als 60 Tage vorsehen.
- In der Norm SIA 118 ist nach Ablauf der dort vorgesehenen jederzeitigen Rügemöglichkeit während der ersten zwei Jahre nach wie vor von einer «sofortigen» Rügefrist die Rede. Mit den revidierten Regelungen im OR verliert diese Formulierung an Rechtsgültigkeit.
- Das neue Recht betrifft grundsätzlich nur Kauf- und Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für früher geschlossene Verträge bleibt das bisherige Recht anwendbar. Für laufende Projekte und ältere Verträge ändert sich also nichts automatisch, ausser die Parteien vereinbaren ausdrücklich, dass das neue Recht gelten soll.
«Die Reform bringt mehr Rechtssicherheit und stärkt die Käufer- und Bestellerseite deutlich. Bestehende Vertragsmuster, AGB und SIA-Verweise müssen überprüft werden, ob sie noch konform sind. Wer ab dem neuen Jahr Bau- oder Grundstückverträge abschliesst, sollte die neuen zwingenden Fristen und Rechte bereits heute kennen.»